兴国房产网讯   兴国“地王”已产生，笔者借着“地王”之“余威”，近日实地踏堪了一番模范大道1号、2号地块。这两块地位于新通车的模范大道，模范大道东接模范大桥，西与将军大道交汇。地理位置较好，追捧热情高涨有因可究，特别是2号地块，有七八家竞标单位“争抢”。尘埃落定，根据模范大道2号地块的建筑规划的技术指标，我们这样来试算一下：

该建设用地2070平米，容积率2.7，建筑密度60%，那么建筑基地面积应在1242平米以内，建筑总面积应控制在5589平米内。按照目前将军大道的普通建筑造型，一般为建造7层以内的多层建筑(以7层为设想，建安成本相对更低)，那么该地块的建筑基地面积为798平米，也就是说第一层商铺面积不会超过800平米，二层以上的住宅建筑面积不会少于4789平米。

这种小规模地块的投资回收期不少于2年，投资收益率不低于50%(笔者想，低于年均收益率25%的地产资金在实际中是不存在的)，照最低收益率(25%/年)计算，建成后的房屋销售总款须达到3204万，续而言之，如果要保持25%/年的收益率，我们预测商铺销售价应不低于1.5万/平米，住宅不低于4千/平米(以上普通的简单分析，不考虑资金折现率等因素)。

以上一些预测计算的成立基础是需要整个房地产市场形势乃至兴国楼市继续往上作为前提条件，从中央领导人温家宝、李克强两位在11月的表态可以看出，房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不太可能。指望放松调控，是房地产乐观主义的终极幻想(叶檀)。

笔者妄自断言一番：模范大道2号地块的摘牌人此举如果是个房地产置业(自住自营)计划，那该计划的置业可行性还是较好;如果是一个中短期房地产投资(开发出售)计划，那该项目在调控大背景下的获利性(按以上预测价格之内销售)预计会较低(兴国房价上行空间在中短期内较窄或不具备，整体走势笔者预测是僵持，价格是否会下跌还有待于对成交量的往后观察)。

（本站特邀评论    羊子撰文）

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